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3. 相続発生後　不動産収入対策

遺産分割で賃貸マンションなどの不動産を相続された方は、家賃収入などについて、毎年、確定申告が必要にな
ります。

家賃収入などから不動産経営にかかる諸経費を差引いて、不動産所得を計算します。

主な不動産収入・必要経費として下記のようなものがあります。

不動産収入となるもの	家賃・地代・権利金・更新料など
必要経費として認められるもの	土地・建物に課される固定資産税・都市計画税 修繕費（資本的支出に該当するものを除きます） 損害保険料（掛け捨てのもので、その年分のみ） 不動産会社・管理会社への管理手数料 共用部分の電気代、水道代など 入居者募集のための広告宣伝費 税理士・弁護士などへの報酬 減価償却費・繰延資産の償却費 賃貸開始後に支払った住宅建築・購入時の借入金の利息 立退料 その他の雑費 （掃除、消耗品代入居者・不動産会社・建設会社等の諸費用）
必要経費として認められないもの	借入金の元本返済金額

不動産収入にかかる申告はもちろん、不動産を売却された場合、ご自宅を購入や買換えされた場合、その他、税
金が関係しそうなことは遠慮なくご相談ください。

不動産賃貸経営で、内容によっては、節税の効果がもたらされる場合があります。下記に代表的な節税パターン
をご紹介いたしますが、実際はお客様のご事情をお聞きして、ベストな方法をご提案いたします。

1. 1. 損益通算による所得税と住民税の軽減効果
   

   1. 例えば、サラリーマンの方の場合、給与所得と不動産所得の2つの収入があるので確定申告をしなければなりま
      せん。

   2. 不動産所得の計算では、家賃収入などから不動産経営にかかる諸費用を差し引くことになりますが、場合によっ
      ては、諸経費が不動産収入（家賃収入）よりも大きくなり、税務上赤字になる場合があります。

   3. その赤字となる部分を給与所得から差し引くことで、所得合計が少なくなり、結果的に所得税・地方税などを抑
      えることが可能です。

   4. これを「不動産所得の損益通算」と言います。このような損益通算は確定申告することで毎月の給与で天引きさ
      れた所得税の還付を受けることができます。

2. 2. 固定資産税と都市計画税の軽減効果
   

   1. 不動産賃貸経営の為にアパート・マンションを建築した場合、土地は「貸家建付地」として更地や土地建物より
      低く評価をしてくれます。

   2. 更地などに比べ、200m²までは1/6、それ以上は1/3となり、アパート・マンション敷地の税金が大幅に軽減され
      ます。

   3. 更地や駐車場として利用されている土地をアパート・マンションにする事で税金対策になります。

3. 3. 相続税の軽減効果
   

   1. アパートやマンションを建築した場合、土地については「貸家建付地」として更地や自宅土地より低く評価され
      ます。また、建築費の支払いで現金が減る（または借入金が増える）のに対して、相続税の計算上、建物の評価
      額は、実際の建築費よりもかなり低く評価されますので、相続税の軽減効果があります。

   2. これらの評価減と債務控除により相続税を安くすることが可能になります。

1. 1. 相続で賃貸マンションなどを取得しても、毎年多額の所得税を納付しなければならないような場合、不動産管理
      会社を設立することによって、節税が期待できます。

   2. この対策は、相続で取得した不動産のオーナーに集中する不動産収入を分散することによって、毎年の所得税
      を減らす効果があります。

   3. オーナーの不動産収入から不動産管理会社に管理料を支払い、かつ、管理会社の役員をオーナーの家族にし、そ
      の役員に給与を支払うことにより、不動産管理会社を通じて、オーナーの不動産収入を家族に、合法的に分散を
      図ることにより超過累進税率の適用を低く抑えることになり節税に役立ちます。